UPDATE: “In wezen nieuwbouw? Ingewikkelde en interessante materie met grote gevolgen.”
Op 5 januari 2021 schreef ik een artikel over de transformatie van een kantoorgebouw. Bijna twee jaar later is er eindelijk duidelijkheid van de Hoge Raad. Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft namelijk vragen gesteld over de criteria van in wezen nieuwbouw. Deze criteria zijn belangrijk voor de beoordeling van transformaties. Het is namelijk belangrijk om vast te stellen of de transformatie zorgt voor een “in wezen nieuw” gebouw voor de omzetbelasting. Is dit het geval dan zal bij een levering van het gebouw omzetbelasting verschuldigd zijn. Voor de inkomstenbelasting waren de criteria al wat duidelijker.
In mijn artikel maakte ik daarom al een verwijzing naar de inkomstenbelasting. Moet de constructie van het gebouw namelijk aangepast zijn? Voor de inkomstenbelasting was dit een belangrijk criterium. Alleen voor de omzetbelasting was dit niet duidelijk. Een enkele begrip kan nu eenmaal voor de diverse belastingen meerdere betekenissen en een verschillende uitleg hebben. Wat zegt de Hoge Raad? De Hoge Raad:
“Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen de conclusie rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan.”
De wijziging in de constructie is dus doorslaggevend! De Hoge Raad verwijst zelfs naar een andere Hoge Raad uitspraak voor de inkomstenbelasting. Andere criteria kunnen aanwijzingen zijn of de verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Te denken valt aan de bouwkundige identiteit, uiterlijke herkenbaarheid, functiewijziging, de grootte van de gedane investeringen en de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde. Zij zijn volgens de Hoge Raad echter niet doorslaggevend of noodzakelijk. Moet de constructie dus aangepast worden wil er sprake zijn van in wezen nieuwbouw voor de omzetbelasting?
Bij de inkomstenbelasting lijkt dit namelijk toch iets minder streng te zijn. Naast het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ wordt daar ook gesproken over een ‘radicale vernieuwing’. Is de constructie niet aangepast dan kan er toch sprake zijn van een radicale vernieuwing. Hiervan is sprake als door de ingrijpende bouwtechnische ingrepen de bouwkundige identiteit van het gebouw onherkenbaar wordt gewijzigd zodat het niet meer met het eerder aanwezige gebouw kan worden vereenzelvigd.
Hoe dan ook. Wil er sprake zijn van een (in wezen) nieuw gebouw na een transformatie dan ligt de lat hoog voor de omzetbelasting. Een wijziging in de constructie is hierbij doorslaggevend, aldus de Hoge Raad. Dit is in ieder geval duidelijk voor de vastgoedpraktijk. Vraag blijft wat mij betreft of een radicale vernieuwing ook kan zorgen voor een nieuw gebouw. Volgens de Hoge Raad kunnen andere factoren wel aanwijzingen geven, maar zijn ze noch op zichzelf, noch tezamen genomen, doorslaggevend of noodzakelijk.
Heb je te maken met een transformatie of andere ontwikkeling? Neem dan vooral contact met mij op.